Le marché belge (location) de l'immobilier professionnel tel que les bureaux et les commerces est sous pression. L'offre abondante permet aux locataires potentiels d'être plus exigeants. Comment les propriétaires peuvent-ils rendre leur patrimoine attrayant, rentable et stable en valeur ? Ingenium peut aider à rendre les bâtiments plus durables, en faisant les bons choix à court et à long terme.
Les locataires du marché professionnel recherchent un maximum de confort pour leurs employés avec un loyer et des coûts d'exploitation les plus bas possibles. Ces deux aspects financiers en particulier peuvent peser lourd dans l'arbitrage entre différents biens immobiliers. La crise de l'énergie a mis les choses encore plus en lumière.
RECETTES ET COÛTS
La valeur d'un immeuble est en corrélation avec ses revenus locatifs. Prenons l'exemple d'un bien A bien isolé et en parfait état, et d'un bien B en bien moins bon état. Si, pour A, le coût parm2 est de 100 euros et que le loyer est de 1 000 euros, le bien sera mis sur le marché locatif à 1 100 euros/m2. En revanche, si le coût aum2 du bien B est de 300 euros, il ne reste plus que 800 euros de revenus locatifs si le prix de location reste le même. Le propriétaire du bien B est donc désavantagé à la fois à court terme - revenu locatif mensuel - et à long terme.
LE DÉMÉNAGEMENT DU LOCATAIRE
Il semble maintenant qu'à loyer égal, le locataire ne prendra en compte que d'autres aspects - tels que l'emplacement, la surface totale, l'accessibilité, etc. - pour choisir entre A et B. Toutefois, si, comme l'année dernière, les prix de l'énergie augmentent fortement, les coûts d'exploitation pour le locataire de l'immeuble A augmentent fortement. Une personne sur le point de changer d'emplacement ou cherchant à louer un emplacement pour la première fois ne choisira évidemment pas un bien qui présente de mauvais résultats en termes d'énergie. Et un locataire ayant un bail en cours fera tout ce qui est en son pouvoir pour rester dans les limites du budget fixé. Si les coûts d'exploitation augmentent, il peut alors être demandé de revoir le loyer à la baisse. Dans les deux cas, c'est le propriétaire du bien B de l'exemple qui tire la courte paille.
En outre, les entreprises qui louent des locaux doivent de plus en plus démontrer qu'elles opèrent de manière verte et durable, et ces locaux jouent évidemment un rôle important à cet égard. Pour le propriétaire, l'obtention d'un label durable est donc un avantage car il rend le bâtiment loué plus attractif - lire : un meilleur prix - sur le marché. Parallèlement, les investissements durables augmentent la valeur du bâtiment à long terme.
C'est peut-être clair : c'est le tour du locataire aujourd'hui parce qu'il a l'embarras du choix. Mais en même temps, le propriétaire ne doit pas rester les bras croisés et mieux anticiper l'avenir.
OSER INVESTIR DANS LES DÉPENSES D'INVESTISSEMENT
Par exemple, votre chaudière doit-elle être remplacée ? Profitez-en pour examiner la situation dans son ensemble. Sur la base d'études énergétiques de l'enveloppe du bâtiment et des systèmes techniques, Ingenium conseille les propriétaires et les gestionnaires de patrimoine sur les mesures à prendre pour rendre les bâtiments non durables à nouveau performants à court terme, et pour évoluer vers laneutralité en CO2 à plus long terme. Nous établissons une trajectoire basée sur le coût total de possession (TCO) qui tient compte à la fois des coûts d'investissement et des coûts d'exploitation.
Le piège est d'opter pour le coût d'investissement le plus bas possible à chaque intervention. Cependant, il est également important qu'un investissement en capex conduise simultanément à une réduction des coûts d'opex, car cela détermine fortement l'attractivité d'un bien pour le locataire (voir ci-dessus). En investissant dans des installations plus performantes et plus durables, vous pouvez économiser davantage sur le plan opérationnel. Cela permet non seulement de raccourcir le délai de récupération de l'énergie, mais aussi d'augmenter la valeur de votre bâtiment à long terme. Il est donc plus judicieux de réaliser des investissements durables que de ne louer des biens défavorables qu'à des prix (très) bas ou de ne pas les louer du tout à l'avenir.
Vous souhaitez en savoir plus sur ce projet et/ou sur les possibilités de rendre votre projet durable ? Contactez-nous à l'adresse sebastien.belpaire@ingenium.be ou au 050 40 45 30.
