Exploitation technique : comment gérer plus clairement ? Exploitation bâtiment représente un poste de dépenses important dès sa livraison. Les dépenses concernent principalement les investissements de remplacement, les optimisations en matière de confort, d'efficacité énergétique et de conformité aux exigences environnementales, y compris la transition progressive vers la neutralité carbone. Une gestion technique globale de Exploitation , basée sur des données, est Exploitation pour une gestion efficace des investissements et des coûts.
Dans le secteur des soins de santé en particulier, Exploitation bâtiment pendant plusieurs décennies équivaut à un chantier permanent. Il y a l'entretien, les adaptations en fonction de l'évolution de la destination du bâtiment et des services, et les optimisations. « On peut l'exprimer par un chiffre », explique Geert Verhelst, directeur des opérations chez Ingenium, un bureau d'études. « 100 est le niveau de qualité auquel un bâtiment est livré. Si vous ne faites rien, ce chiffre baissera rapidement en raison de l'usure, des dérogations... Même un entretien régulier et des optimisations conduisent à une courbe en dents de scie : 100-80-95-75-90, etc., le chiffre maximal continuant à baisser. Tous les quelques années, une rénovation en profondeur, comprenant notamment des mesures énergétiques, est nécessaire pour rétablir le niveau de qualité. »
Le suivi et la gestion, la maintenance, les adaptations, les études et les plans d'investissement sont donc indispensables à une Exploitation réussie. Geert Verhelst : « Notre offre dans ce domaine repose sur plusieurs piliers. Le premier est un tableau de bord Exploitation.
Nous pouvons surveiller l'entretien et la gestion technique du bâtiment, le confort, la sécurité et le rendement des installations techniques, et proposer au client, grâce à des tableaux de bord clairs, un outil lui permettant de prendre des mesures supplémentaires. Les données issues du système de gestion technique du bâtiment (GBS) seront utilisées à cette fin, notamment celles relatives au niveau de confort. Nous pouvons ainsi vérifier si tout est conforme aux exigences. Le tableau de bord peut afficher ces informations par service. Le tableau de bord global offre un aperçu de l'entretien et du confort du bâtiment. Des codes couleur allant du vert au rouge indiquent l'état actuel via le tableau de bord.
Deuxièmement, les contrats-cadres pour Exploitation constituent Exploitation pilier des services proposés par Ingenium. « Un contrat-cadre doit être juridiquement irréprochable et formulé avec précision », souligne Geert Verhelst. « Il en existe différents types. D'une part, il y a les contrats-cadres de maintenance, allant des contrats de maintenance purs aux contrats de maintenance et de performance énergétique. Par ailleurs, un hôpital évolue constamment. Deux services sont fusionnés, une partie d’une aile est réaffectée en raison d’une modification du nombre de jours d’hospitalisation autorisés par la loi… Pour les petits travaux, on pourrait lancer un appel d’offres à chaque fois, mais cela prend beaucoup de temps en raison de la loi sur les marchés publics. Un contrat-cadre avec des accords de prix fixes est alors bien plus efficace. Les contrats-cadres sont principalement définis en fonction des besoins des années à venir, avec la marge nécessaire pour éviter les surprises. »
La gestion stratégique permet d'avoir une vue d'ensemble des informations nécessaires et disponibles, telles que les plans conformes à l'exécution, les documents officiels, etc. Une gestion efficace de Exploitation bâtiments ne peut donc qu'être entièrement numérisée. Le chef de projet Niels Vercaemst a développé pour Ingenium deux types de services numériques destinés à Exploitation bâtiments. D’une part, le coffre-fort numérique, et d’autre part, une application de réalité augmentée qui superpose une couche virtuelle à la réalité, rendant ainsi possible la gestion visuelle des bâtiments. « La gestion des bâtiments en exploitation est automatisée grâce à un coffre-fort numérique dédié à la gestion de l’information », explique M. Vercaemst. « De nombreux gestionnaires immobiliers sont confrontés à des difficultés en matière de gestion documentaire. Classement, partage, conservation obligatoire des plans techniques, des rapports d’inspection, des contrats… La majorité de nos clients ne dispose pas d’un système adapté et accessible à l’ensemble de l’organisation. Le coffre-fort numérique facilite la gestion des dossiers « as-built ». Les plans, les modèles BIM, les fiches techniques, les contrats, les inspections et autres informations pertinentes sur le patrimoine sont stockés sur une plateforme web centrale basée sur le cloud. D’autre part, nous constatons que dans le secteur des soins de santé, de nombreux hôpitaux en constante rénovation ont des difficultés avec les logiciels BIM. »
Mais le BIM est justement très utile pour les informations paramétriques d'un bâtiment et donc aussi pour Exploitation. « L'analyse des modèles BIM et l'exploitation des avantages des données issues du modèle sont également possibles grâce au coffre-fort numérique, sans devoir acheter de logiciel BIM spécialisé », poursuit Vercaemst. « Nous avons également développé l'application BIMvisible qui permet de visualiser les modèles BIM en taille réelle via la réalité augmentée, simplement à l'aide d'un smartphone. Ces informations sont centralisées dans l'application et facilement consultables. BIMvisible permet de résoudre rapidement et efficacement les problèmes techniques et de confort dans les bâtiments. Grâce à l'affichage en temps réel des informations actuelles et historiques des capteurs du système de gestion du bâtiment à l'emplacement approprié via l'application, les problèmes techniques et de confort peuvent être résolus immédiatement. Vous obtenez ainsi une bien meilleure compréhension de l'installation. »
Geert Verhelst : « Un autre volet de l'outil de gestion stratégique consiste en un aperçu des investissements nécessaires et des tâches à accomplir qui en découlent. Cela se fait en réalisant des études sur le bâtiment, telles que la mesure de l'état conformément à la norme NEN 2767, une norme d'origine néerlandaise pour la détermination de l'état des éléments de construction et d'installation, qui permet d'évaluer de manière normalisée l'état du bâtiment. Sur cette base, vous déterminez les investissements nécessaires en termes de structure et de techniques. L'outil de gestion stratégique est relié à d'autres outils qui renvoient à un audit énergétique ou à la sécurité et la sûreté, à une étude de faisabilité, à une étude d'optimisation... afin que la solution la plus récente, la plus durable et la plus rentable soit toujours proposée lorsque des techniques doivent être remplacées. L'optimisation est essentielle pour une Exploitation technique efficace. »
"L'image globale des différentes sous-études est rassemblée dans un tableau clair. Sur la base des six niveaux énumérés dans la norme néerlandaise, l'évaluation et l'estimation budgétaire des investissements pour les années à venir y sont effectuées. Il s'agit d'une estimation budgétaire annuelle dont une organisation peut tenir compte pour planifier ses investissements. Cela permet de réaliser des investissements de remplacement supplémentaires sans dépasser le budget. Nous déterminons les investissements exacts nécessaires pour maintenir le bâtiment à jour, évitant ainsi les approximations budgétaires. Le fil conducteur est d'apporter de la simplicité dans la complexité".
Dans le secteur des soins de santé également, Exploitation est Exploitation externalisée. Geert Verhelst : « Nous constatons que l'externalisation fait l'objet d'une attention croissante dans de nombreux domaines, en particulier pour la maintenance. On ne peut pas être spécialiste de la maintenance d'un certain type de chaudière si on ne doit s'en occuper qu'une fois par an. La part des services internes qui s'occupent de tout diminue effectivement. L'investissement en personnel et en moyens est beaucoup trop important. Le refroidissement est devenu un pilier pour les établissements de soins. Les objectifs énergétiques et climatiques sont liés. Dans les hôpitaux, il n'y a pas encore de tendance générale vers la neutralité climatique, mais cela va certainement arriver. »
Niels Vercaemst : "En raison de leurs caractéristiques spécifiques (demande de froid permanente, occupation continue...), les hôpitaux offrent de nombreuses possibilités de réduire les émissions de CO2 grâce aux pompes à chaleur et au refroidissement. L'accent est davantage mis sur le confort des patients et des résidents. Pendant la période de covid, la ventilation est également devenue un sujet brûlant. Dans le même temps, les machines de refroidissement obsolètes doivent être éliminées et la durabilité est mise en avant. Grâce à une gestion stratégique claire, numérisée et sur mesure, conforme à la législation et aux conseils des experts, Facility ou le département technique peuvent garder une bien meilleure vue d'ensemble de la situation.
(Source : publication dans Care&Technology 032)
Pour plus d'informations, vous pouvez contacter Geert Verhelst et Niels Vercaemst : 050/40 45 30 ou par e-mail à geert.verhelst@ingenium.be et niels.vercaemst@ingenium.be.
.png)
.png)
