Les propriétaires immobiliers et les équipes de gestion des installations sont confrontés à un défi pratique : Réglementation de plus en plus Réglementation contrôles et Réglementation rapports quantifiables concernant la consommation d'énergie, le confort et la qualité de l'air intérieur. Mais ces nouvelles exigences offrent également des opportunités. En mettant en place un système de surveillance efficace, les bâtiments peuvent non seulement rester conformes, mais aussi en tirer des avantages en termes Exploitation, de confort et de planification des investissements. La question est la suivante : quel est le minimum requis, et par où commencer pour créer immédiatement de la valeur ajoutée ?
EPBD et BACS : qu'est-ce que cela signifie pour votre bâtiment ?
La performance des bâtiments non résidentiels est de plus en plus évaluée en fonction de la mesurabilité, de la contrôlabilité et des performances démontrables. La consommation d'énergie, le confort, la qualité de l'air intérieur et le reporting ne constituent plus des thèmes distincts. Ils se rejoignent dans la manière dont un bâtiment est suivi et géré sur le plan technique.
C'est précisément Réglementation la directive EPBD et la Réglementation BACS. Pour de nombreux bâtiments, la simple présence d'un système de gestion technique du bâtiment ne suffit plus. La question est de savoir si le bâtiment est réellement capable de surveiller la consommation d'énergie, de détecter les anomalies, de réguler les installations et de rendre les données exploitables à des fins de gestion, de reporting et de certification.
Pour les propriétaires, les gestionnaires et les équipes chargées des installations, cela soulève une question pratique : que faut-il faire aujourd'hui pour être en conformité, et quelles mesures apportent en même temps une valeur ajoutée en termes de confort, Exploitation de planification des investissements ?
Description de la situation
La directive européenne EPBD jette les bases d'un parc immobilier plus performant et plus intelligent. En Flandre, une partie de ces dispositions a été traduite en obligations concrètes concernant l'automatisation des bâtiments et les systèmes de contrôle pour les bâtiments non résidentiels, en abrégé BACS.
Depuis le 31 décembre 2025, les bâtiments non résidentiels équipés d'un système de chauffage et/ou de climatisation d'une puissance nominale supérieure à 290 kW doivent disposer d'un système de gestion technique du bâtiment et de contrôle. Au plus tard le 31 décembre 2029, ce seuil sera abaissé à 70 kW. Cette mesure aura pour effet d'étendre l'obligation à un nombre beaucoup plus important de bâtiments dans les années à venir.
Le principe fondamental du BACS est clair : un bâtiment ne doit pas seulement être équipé d'installations, mais doit également pouvoir les surveiller, les analyser et les ajuster. Il s'agit notamment de la surveillance énergétique, de la communication entre les systèmes techniques, de l'analyse de la consommation, de l'optimisation des installations techniques, de l'intégration des énergies renouvelables, de l'éclairage automatique et de la surveillance de la qualité de l'air intérieur.
C'est une situation courante pour de nombreux bâtiments existants. Souvent, un système de gestion technique du bâtiment (GTB) est déjà en place, mais les données de mesure sont dispersées, les alarmes ont une utilité limitée, la création de rapports nécessite un travail manuel et le lien entre la consommation d'énergie, les plaintes liées au confort et la régulation n'est pas toujours clair. Il est donc difficile de prendre des décisions éclairées.
Qu'est-ce qui rend la situation complexe ?
Le BACS est parfois considéré comme une simple question de logiciel. Dans la pratique, son champ d'application est plus large. Il touche au CVC, à l'électricité, aux infrastructures de mesure, à l'informatique, aux données, à la maintenance et à Exploitation.
La question principale n'est pas de savoir quelle plateforme offre le plus de fonctionnalités, mais de déterminer les fonctionnalités dont le bâtiment a besoin. Un bâtiment existant n'a pas toujours besoin d'être entièrement rénové. Parfois, il suffit d'une extension ciblée des points de mesure, de l'enregistrement des tendances, de la gestion des alarmes ou des stratégies de régulation.
Il convient de tenir compte de plusieurs points à cet égard :
On ne connaît pas toujours parfaitement la situation actuelle. Les informations « as-built » font défaut ou sont obsolètes. Des points de mesure sont présents, mais ils ne sont pas toujours fiables ou exploitables. Certaines installations fonctionnent correctement en soi, mais ne fournissent pas suffisamment de données pour le suivi ou l'établissement de rapports.
La priorité n'est pas toujours évidente non plus. Une lacune au niveau du BACS ne constitue pas automatiquement le premier investissement à réaliser. Parfois, une intervention ciblée sur les plus gros consommateurs s'avère plus efficace qu'une intégration à grande échelle du système. Parfois, il faut d'abord mettre en place une meilleure structure de mesure avant que l'optimisation ne prenne tout son sens.
C'est pourquoi il est important d'adopter une approche progressive. Il ne faut pas partir d'une plateforme globale, mais commencer par déterminer ce qui est légalement nécessaire, ce qui fait défaut sur le plan technique et où se trouve la plus grande valeur ajoutée.
Le SRI comme fil conducteur d'un parcours BACS concret
Ingenium utilise le Smart Readiness Indicator SRI) comme cadre de référence structuré. Le SRI s'inscrit dans le même contexte européen que le BACS et permet d'évaluer objectivement le fonctionnement intelligent d'un bâtiment. Il ne s'agit pas d'une fin en soi, mais d'un cadre permettant d'examiner de manière cohérente les installations techniques, l'efficacité énergétique et l'utilisation des données.
Cette approche se compose de trois étapes claires.
1. Analyse et diagnostic
Nous commençons par une étude de l'état actuel et une visite sur place. À cette occasion, nous examinons les installations existantes, leur mode de régulation actuel, les points de mesure disponibles et les données effectivement exploitables.
Le résultat est un premier état de conformité BACS, complété par des mesures à effet rapide et les prémices d'un plan d'amélioration. Cela permet de déterminer rapidement où en est le bâtiment aujourd'hui et quels points nécessitent un approfondissement.
2. Analyse des écarts et hiérarchisation des priorités
Nous évaluons ensuite la situation actuelle au regard de la Réglementation BACS. Nous identifions les fonctions manquantes, les endroits où des mesures supplémentaires sont nécessaires et les améliorations pertinentes en matière d'énergie, de confort, de gestion et de reporting.
Nous définissons les priorités en collaboration avec le client. Pour ce faire, nous ne nous intéressons pas uniquement à la conformité, mais également à la faisabilité, au coût, au calendrier et à l'impact. Il en résulte un plan d'action structuré, assorti de budgets et d'un calendrier réaliste.
3. De la traduction à la mise en œuvre
Une bonne étude ne se limite pas à une liste de recommandations. Il faut également veiller à ce que ces mesures soient applicables.
C'est pourquoi nous traduisons les mesures retenues en un plan d'action concret. Celui-ci peut notamment comprendre un concept de mesure et de régulation, des descriptions fonctionnelles, une liste de points, un plan de mesure, des principes d'intégration, une approche en matière de tests et de réception, ainsi que des accords concernant les données et le reporting.
On obtient ainsi un dossier prêt à l'emploi pour l'appel d'offres, la réalisation et la mise en service. Les entrepreneurs et les intégrateurs savent exactement ce qu'on attend d'eux, et le maître d'ouvrage bénéficie d'une meilleure maîtrise du périmètre, des performances et de la livraison.
Résultat : qu'est-ce que cela apporte ?
Un processus BACS bien pensé apporte bien plus qu'une simple conformité légale.
• Clarté quant au statut BACS actuel du bâtiment
• Identification des fonctionnalités manquantes, des points de mesure et des problèmes de qualité des données
• Priorités fondées sur la conformité, l'impact et la faisabilité
• Moins de risques de choix de plateformes inutiles ou d'interventions fragmentées
• Meilleur suivi de la consommation d'énergie, du confort et de la qualité de l'air intérieur
• Un processus prêt à être mis en œuvre, couvrant l'appel d'offres, l'exécution et la mise en service
Pour les propriétaires et les gestionnaires, la valeur ajoutée réside principalement dans la combinaison de la conformité et Exploitation. En évaluant d'abord correctement la situation actuelle, vous évitez les investissements inutiles. En établissant ensuite des priorités ciblées, vous identifiez clairement les mesures les plus efficaces. Et en définissant avec précision les étapes choisies sur le plan technique, la mise en œuvre devient plus facile à gérer.
Le BACS n'est donc pas une obligation administrative imposée a posteriori. Il s'agit d'un moyen de rendre les bâtiments plus facilement mesurables, contrôlables et gérables. En adoptant une approche structurée, on renforce à la fois la conformité, le confort, la réduction des coûts d'exploitation et la solidité des arguments auprès des locataires, des propriétaires, des investisseurs et des organismes de certification.
Vous souhaitez savoir ce que l'EPBD et le BACS impliquent concrètement pour votre bâtiment ou votre patrimoine ? Un audit ciblé suffit souvent pour cerner la situation actuelle, identifier les principales lacunes et définir les mesures à prendre.
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